АРХИТЕКТУРА

ВОПРОС: Почему, если земельный участок расположен в зоне Ж-7, то перед тем, как обратиться за разрешением на строительство ИЖД, нужно получить разрешение на условно разрешенный вид зоны Ж-7?

ОТВЕТ: Поскольку в основных видах разрешенного использования зоны Ж-7 отсутствуют индивидуальные жилые дома (они имеются только в условно разрешенные видах данной зоны) необходимо получать разрешения на условно разрешенный вид (такое разрешение представляет собой постановление администрации города о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид той или иной зоны для конкретного земельного участка).

Согласно Генеральному плану города Березники территория, ограниченная улицами  Пятилетки — 30 лет Победы — Мира — Большевистская, предполагается под реконструкцию для строительства многоквартирных жилых домов. Поскольку строительство многоквартирных жилых домов на данной территории было начато, но процесс по каким-то причинам не был завершен, существующие на тот момент индивидуальные жилые дома так и сохранились до настоящего времени.

Землепользование и застройка в городе должны осуществляться в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Березники (далее — Правила). Суть Правил в том, что территория города прозонирована и территориальная зона может иметь основные, вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования.

Земельные участки должны использоваться по основному виду разрешенного использования либо при получении разрешения на условно разрешенный вид — по условно разрешенному виду.

На основании Генерального плана города Березники в Правилах на территории, ограниченной улицами  Пятилетки — 30 лет Победы — Мира — Большевистская, установлена зона реконструкции малоэтажной застройки для строительства многоквартирных жилых домов до 5 этажей (далее — зона Ж-7).

Основными видами разрешенного использования зоны Ж-7 не предусмотрены индивидуальные жилые дома.

Те, кто имеют намерение разместить на своем земельном участке индивидуальный жилой дом либо реконструировать старый индивидуальный жилой дом, должны в обязательном порядке получать градостроительный план земельного участка. Без разрешения на условно разрешенный вид схема планировочной организации земельного участка для размещения ИЖД не будет соответствовать градостроительному плану земельного участка.

В условно разрешенном виде зоны Ж-7 имеются все виды разрешенного использования зоны малоэтажных жилых домов с приквартирными земельными участками (далее — зона Ж-3), что дает право обратиться за предоставлением соответствующего того или иного условно разрешенного вида зоны Ж-7 лицу, обладающему (согласно п.3 ст.21 части I Правил) правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков. 

ВОПРОС: В части 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что для получения разрешения на строительства ИЖД нужно представить только:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ);

3) схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Администрация города Березники предоставила мне земельный участок, почему перед тем, как получить разрешение на строительство ИЖД сначала я должен получить разрешение на застройку площадей залегания полезных ископаемых в «Приволжскнедра»?

ОТВЕТ: Расположение города на территории Верхнекамского месторождения калийно-магниевых солей, изначально обусловило развитие города, как центра горнодобывающей и химической промышленности.

В соответствии с земельным законодательством земельные участки для жилищного строительства предоставляются через процедуру торгов. Участие в торгах носит заявительный характер. Победитель торгов берет на себя риски, связанные с застройкой площадей залегания полезных ископаемых, о чем участники торгов предварительно информируются.

В соответствии с п.3 ст.4 Градостроительного кодекса РФ к градостроительным отношениям применяется иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Отношения в области недропользования регулируются Законом Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1.

В соответствии со ст. 25 данного федерального Закона проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается на основании разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа.

В случае расположения земельного участка планируемого строительства в зоне ограничений — Зоне залегания полезных ископаемых и подрабатываемых территорий  (Н-3) (ст. 43 части III Правил землепользования и застройки в г. Березники) во исполнения вышеуказанного федерального Закона застройщики обязаны получать разрешение на застройку площадей залегания полезных ископаемых в уполномоченном органе согласно приказу Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 13.02.2013 № 53 «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральным агентством по недропользованию государственной услуги по выдаче заключений об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки и разрешения на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений».

Данная зона (Н-3, также как и зона Н-7) указывается в градостроительном плане земельного участка.

ВОПРОС: Куда необходимо обратиться для получения разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых?

ОТВЕТ: Государственная услуга «Выдача разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых» предоставляется отделом геологии и лицензирования по Пермскому краю Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу.

По предоставленной специалистами ПАО «Уралкалий» информации,  алгоритм следующий:

Примерный алгоритм получения застройщиком разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых

 

Получение разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых в районе строительства запрошенных объектов осуществляется в несколько этапов:

  1. По обращению застройщика – недропользователь разрабатывает краткую горно-геологическую характеристику (КГГХ) района намечаемого строительства (приложить ситуационный план района предполагаемой застройки застройки масштаба 1:5000, либо 1:10000 полученный в управлении архитектуры и градостроительства администрации г.Березники).
  2. Застройщик с разработанной КГГХ обращается в специализированную организацию для разработки горно-геологического обоснования (ГГО). В данной области специализируется ОАО «Галургия» (адрес: Чуртанское шоссе, 58, тел. 29-23-49).
  3. Застройщик обращается в ПАО «Уралкалий» с заявлением о предоставлении согласия на застройку площади горного отвода ОАО «Уралкалий» (приложить ГГО).
  4. ПАО «Уралкалий» рассматривает данное заявление и выдаёт заявителю согласие либо уведомление об отказе в выдаче согласия на застройку площади горного отвода ПАО «Уралкалий».
  5. Получив согласие недропользователя (ПАО «Уралкалий»), Вы сможете обратиться в отдел геологии и лицензирования по Пермскому краю Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу (по адресу: 614016, г. Пермь, ул. Камчатовская, 5, тел. (342) 291-09-67, 244-62-12) для получения государственной услуги разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых.

ВОПРОС: На какие объекты не требуется оформлять разрешение на строительство?

ОТВЕТ: В соответствии с ч.17, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется оформлять разрешение на строительство в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Законом о градостроительной деятельности в Пермском крае N 805-ПК от 14 сентября 2011 года расширен список объектов на которые не требуется получать разрешение на строительство.

В соответствии с ч.4 ст. 20 выше указанного закона выдача разрешений на строительство не требуется в случаях, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в случаях:

1) строительства физическим лицом для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, гаража на земельном участке, предоставленном в установленном порядке гаражно-строительному, гаражному кооперативу;

2) строительства, реконструкции в границах населенного пункта:

сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, электро-, водоснабжения, водоотведения, связи и др.), предназначенных для присоединения объекта (здания, строения, сооружения, реконструируемого объекта, объекта незавершенного строительства), до точки подключения к системам тепло-, газо-, электро-, водоснабжения, водоотведения, связи и др.;

подъездов к автомобильным дорогам общего пользования, съездов с автомобильных дорог общего пользования. Строительство, реконструкция указанных объектов осуществляется с соблюдением требований законодательства об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности;

3) строительства, реконструкции элементов благоустройства, в том числе внутриквартальных проездов, тротуаров, пешеходных дорожек, детских площадок, ограждений, открытых плоскостных спортивных сооружений, остановочных пунктов общественного транспорта, малых архитектурных форм, элементов оборудования мест отдыха и озеленения;

4) реконструкции здания в пределах земельного участка, предоставленного для размещения здания, путем устройства пандусов для маломобильных групп населения, крылец, входных групп для входа в помещения первых этажей;

5) строительства, реконструкции в границах городского округа, муниципального района следующих объектов связи, не относящихся к особо опасным, технически сложным сооружениям связи:

а) сборно-разборных конструкций, предназначенных для размещения средств связи, кабелей связи, средств коллективного доступа;

б) кабелей связи, предназначенных для присоединения предусмотренных

6) строительства, реконструкции в границах городского округа, муниципального района в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка или проектом планировки территории и проектом межевания территории (применительно к линейным объектам), а в случае размещения объекта в порядке, предусмотренном статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии со схемой предполагаемых к использованию земель или части земельного участка, на которых планируется размещение объектов, линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов и иного, предназначенного для осуществления передачи электрической энергии оборудования.

ВОПРОС: Если я не хочу производить на своем земельном участке реконструкцию ИЖД либо новое строительство нужно ли получать разрешение на условно разрешенный вид либо разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного использования зоны?

ОТВЕТ: В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и ч. 4 ст. 5 части I Правил землепользования и застройки в г.Березники «земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

ВОПРОС: Срок выдачи разрешения о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения?

ОТВЕТ: С момента регистрации заявления  максимальный срок составляет 45 календарных дней.